①相続不動産を売却したときの税金の仕組みがわかります
②譲渡所得と税額を計算する基本的な方法がわかります
③税金を抑えられる特例と注意点を確認できます

相続した不動産を売却して利益が出ると、原則として所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。ただし、売却代金の全額に課税されるわけではなく、取得費や売却費用、利用できる特例によって税額は大きく変わります。

相続した土地や建物を売却しても、受け取った売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。
基本的には、売却価格から取得費（購入時にかかった費用など）や譲渡費用（売却のためにかかった費用）を差し引き、残った「譲渡所得」に対して課税されます。

たとえば、仙台にある相続不動産を3,000万円で売却しても、3,000万円すべてが課税対象になるわけではありません。
このほか、売買契約書を作成する際には印紙税がかかる場合があります。

まず、税額のもとになる譲渡所得を次の式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費には、被相続人（亡くなった方）が不動産を購入したときの代金や購入手数料などが含まれます。建物の場合は、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売却物件の測量費、売買契約書の印紙代などが該当します。
次に確認したいのが所有期間です。土地や建物を売却した場合の税率は、所有期間によって異なります。

※所得税には復興特別所得税が加算されます。
ここで重要なのが、相続した不動産の所有期間です。
相続した日から数えるのではなく、原則として被相続人が取得した時期を引き継ぎます。そのため、相続して1年後に仙台の実家を売却した場合でも、被相続人の取得時期から通算して5年を超えた不動産であれば、長期譲渡所得になることがあります。

相続した実家では、「親が数十年前に買ったので売買契約書がない」というケースもあります。
取得費が分からない場合などには、売却価格の5％を「概算取得費」として計算できます。

【具体例】
売却価格　3,000万円
　　↓
取得費が分からない
　　↓
3,000万円×5％
　　↓
概算取得費　150万円
 
ただし、概算取得費を使うと実際の購入価格より取得費が低くなり、譲渡所得が大きくなることがあります。その結果、税負担が増える可能性があります。
そのため、最初から5％で計算するのではなく、購入時の売買契約書や領収書、建築時の請負契約書、通帳、住宅ローン関係の資料などが残っていないか確認しましょう。
資料が一部しか見つからない場合など、どこまで取得費として認められるか判断が難しいケースでは、専門家への相談をおすすめします。

相続税を納めた方が相続した不動産を一定期間内に売却した場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できることがあります。
一般に「取得費加算の特例」と呼ばれる制度です。
簡単にいうと、納めた相続税のうち一定額を、売却時の取得費に上乗せできる制度です。

たとえば、取得費が500万円で、取得費に加算できる相続税額が200万円だった場合、取得費を700万円として譲渡所得を計算できます。
ただし、納付した相続税の全額を加算できるとは限りません。
主な要件は、相続または遺贈によって財産を取得していること、その方に相続税が課税されていること、一定の期限までに相続した財産を売却していることです。
売却期限は、相続開始日の翌日から「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」までです。「相続から約3年10か月以内」と説明されることもありますが、相続税の申告期限の起算点などによって確認が必要なため、実際の期限は個別に判断しましょう。

取得費加算以外にも、相続した不動産の売却で税負担を軽減できる特例があります。
代表的なのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が最高2,000万円となります。
注意したいのは、空き家の特例と取得費加算の特例は、同じ不動産の譲渡について原則として併用できないことです。

・被相続人が不動産を取得した時期はいつか
・購入時の売買契約書などが残っているか
・相続税を納めているか
・取得費加算の特例の期限内か
・空き家の特例を利用できる可能性があるか
・どの特例を使うと有利になるか
 
仙台・宮城で相続した実家や土地を売却する場合も、売却価格だけを見て税金を判断することはできません。取得費や所有期間、相続税額、利用できる特例などによって税額が変わるため、売却契約を進める前に確認しておくことが大切です。
 
税理士へ相談することで、取得費や所有期間、利用できる特例を踏まえて、相続不動産の売却にかかる税負担を事前に確認できます。
当法人では、相続に関する無料相談を承っております。どうぞお気軽にご相談ください。
予約受付専用ダイヤルは0120-311-315になります。

※2026年9月時点での情報です