相続税を計算するうえで、最も重要になるのが「財産の評価額」です。
　中でも土地は評価方法が複雑で、同じ広さでも立地や形状、使い方によって評価額が大きく変わります。
　「固定資産税の評価額と同じでしょ？」と思われる方も多いのですが、実はまったく異なります。
　相続税では「相続税評価額」という独自の基準があり、国税庁が毎年公表する「財産評価基準書」に基づいて算出します。
　「路線価方式」と「倍率方式」という2つの評価方法を中心に、具体例や補正の仕組みまで解説します。

　相続税の土地評価額は、「時価（実際に売れる価格）」ではなく、国税庁が定める評価基準による金額です。
　時価の8割程度を目安としており、土地の種類や場所によって次のように評価方法が分かれます。

評価方式	対象地域	計算の基礎となるもの	主な特徴
路線価方式	市街地・道路沿い	道路に設定された1㎡あたりの「路線価」	都市部の標準的な評価方法
倍率方式	路線価がない地域	固定資産税評価額 × 評価倍率	地方や郊外で採用される方法

　つまり、都市部の土地は「路線価方式」、地方の土地は「倍率方式」で評価することになります。
　いずれも、相続発生日（被相続人が亡くなった日）の年度の数値を使って算出します。

「路線価方式」は、都市部や住宅街などの道路に面した土地の評価に使われます。
国税庁が毎年7月に発表する「路線価図」には、主要な道路ごとに「1㎡あたりの評価額（千円単位）」が記載されています。

路線価方式の基本の計算式 土地の評価額=路線価×奥行価格補正率×面積

たとえば、次のような場合を考えてみましょう。

路線価	200千円（＝1㎡あたり20万円）
奥行価格補正率	1.00（標準）
面積	200㎡
計算結果	200千円 × 1.00 × 200㎡ ＝ 4,000万円

つまり、この土地の相続税評価額は4,000万円になります。
ただし、形が細長い・三角形・角地などの場合は「補正率」によって減額されます。

路線価は誰でも無料で確認できます。
国税庁のホームページ「財産評価基準書（路線価図）」にアクセスし、都道府県 → 市区町村→地名を選ぶと、該当する路線価を確認できます。

▼ 手順の例

1. 国税庁HP「路線価図」にアクセス
2. 都道府県を選択
3. 市区町村を選択
4. 対象の地名周辺の道路を確認

道路に書かれている「200C」「150E」といった数字が1㎡あたりの価格（千円単位）です。
「C」「E」などのアルファベットは借地権割合（後述）を表しています。

一方、郊外や農地、山林などの地域では、道路ごとに路線価が設定されていないこともあります。
この場合に用いるのが「倍率方式」です

倍率方式の基本の計算式 土地の評価額=固定資産税評価額×評価倍率

たとえば、市町村役場で確認した固定資産税評価額が500万円、国税庁の評価倍率表で1.1とされている場合、
500万円 × 1.1 ＝ 550万円
これが相続税評価額になります。
評価倍率は都道府県ごとに異なり、同じ市内でも地域ごとに設定が変わることがあります。
路線価図と同様に国税庁サイトで確認できます。

土地は同じ広さでも、形状や立地によって実際の価値が変わります。
そのため、相続税評価では「補正率」によって増減を行います。

補正項目	内容	評価への影響
奥行価格補正	奥行が短い・長い場合に調整	標準より短い場合は減額
不整形地補正	三角形やL字などの土地形状	減額されることが多い
二方路線補正	2本の道路に接している場合	増額（利便性が高い）
間口狭小補正	間口が狭い土地	減額（利用しにくい）
無道路地補正	道路に接していない土地	大幅減額

補正の計算は「奥行価格補正率表」などに基づき、国税庁の基準で定められています。
利用しづらい土地は、適切な補正を行うことで評価額を下げられる可能性があります。

同じ土地でも、「どのように使っているか」によって評価が異なります。

区分	内容	評価のポイント
自用地	自分で使っている土地	路線価・倍率をそのまま適用
貸地	他人に貸している土地	借地権割合を考慮して減額
貸家建付地	貸家を建てている土地	借家権割合を考慮して減額

たとえば、自分で住んでいる自宅の土地と、アパートを建てて入居させている土地（貸家建付地）では、同じ路線価でも評価額は異なります。
貸家建付地などは専門的な計算が必要になるため、税理士への相談がおすすめです。

土地の評価では、次のような誤解やトラブルが多く見られます。

・固定資産税評価額と同じだと思っていた
　→相続税の評価額は固定資産税評価額より高く、時価の約80％程度が目安です。
・登記簿の面積でそのまま計算した
　→実測面積と異なる場合、評価額に誤差が出るため注意が必要です。
・登記地目と現況が違う
　→「田」や「畑」が実際は宅地として使われている場合、評価方法が変わります。
・過去の路線価を使っていた
　→使用するのは相続発生日の年度の路線価です。前年や翌年の数値では誤りになります。

土地の評価は専門的な印象がありますが、基本情報は自分でも調べられます。

路線価方式の場合

• 国税庁HP「路線価図」
  都道府県 → 市区町村 → 地名を選択して閲覧。
• 路線価は「1㎡あたり千円単位」で表示される。

倍率方式の場合

• 「財産評価基準書（評価倍率表）」を確認。
• 固定資産税評価額を役所で入手し、倍率を掛け算する。

固定資産税評価額の確認方法

• 市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得。
• 登記事項証明書や地積測量図と合わせて確認すると安心です。

土地の評価は数字を掛け合わせるだけでなく、「補正」「利用状況」「地形」など多くの要素を考慮する必要があります。
特に、複数の土地を所有している方や共有名義の土地がある場合は、評価の難易度が高くなり、誤って過大評価してしまうと、本来より高い相続税を支払うリスクもあります。
税理士に依頼することで、次のようなメリットがあります。

• 不整形地・私道負担・高低差などの評価減を正しく反映できる
• 申告後の税務調査リスクを低減できる
• 路線価・倍率方式を組み合わせた最適な評価が可能
• 相続税申告書への添付資料までワンストップ対応

正しい評価によって、相続税の負担を適正にし、ご家族の財産を守ることができます。
まずは一度、路線価図でご自身の土地の評価額を確認してみてください。

仙台で相続税に関するご相談は、当事務所にお任せください。
土地の評価・申告まで、専門の税理士が丁寧にサポートいたします。
当法人では、相続に関する無料相談を承っております。

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※2025年10月時点での情報です。